Ekspert: “Nə qədər ki, ilkin mənzil bazarında investorların böyük hissəsi dövriyyə aktivləri ilə deyil, kənar resurslar hesabına işləyəcək, qiymət artımı azalmayacaq”

Azərbaycanda mənzil bazarında maraqlı proseslər gedir. Bir tərəfdən maklerlər deyir ki, alıcılıq qabiliyyəti aşağı düşür, digər yandan isə mənzillər sürətlə bahalaşır. 

Açıqlanan rəsmi statistikadan aydın olur ki, Azərbaycanın mənzil bazarındakı qiymət artımı 2024-cü ilin üçüncü rübündə də davam edib.  Belə ki, Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatlarına əsasən, 2024-cü ilin üçüncü rübündə ümumi mənzil bazarında qiymət indeksi əvvəlki rübə nisbətən 3,8 faiz artıb. Bu artım həm ilkin, həm də təkrar mənzil bazarlarında müşahidə olunub.

İlkin mənzil bazarındakı rüblük qiymət artımı daha yüksək olub - 4,3 faiz. Təkrar mənzil bazarında isə qiymətlər 3,7 faiz yüksəlib.

Bu zaman birinci rübdə 2023-cü ilin eyni rübü ilə müqayisədə qiymət bahalaşması 8,06 faiz, ikinci rübdə 9,17 faiz, üçüncü rübdə isə 10,2 faiz təşkil edib. 2024-cü ilin yanvar-sentyabr ayları ərzində ümumi mənzil bazarında qiymət indeksi ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 9,2 faiz artıb. İlkin mənzil bazarında artım daha yüksək olub və 10,3 faiz təşkil edib. Təkrar mənzil bazarındakı qiymət artımı isə 9,1 faiz olaraq qeydə alınıb. 

Çox maraqlıdır ki, yaşayış mənzillərinin tikintisi üzrə istehsalçı qiymət indekslərində artım 2022-ci ildə 2,9, 2023-cü ildə 3,78 faiz olub. Yaşayış mənzilləri üzrə qiymətlərdə isə artım müvafiq olaraq 5,8 faiz və 9,7 faiz təşkil edib. İnşaat materiallarının qiyməti 2022-ci ildə 12,8 faiz, 2023-cü ildə 3,1 faiz bahalaşıb.

Statkomun məlumatına görə, Azərbaycanda yanvar-oktyabrda yaşayış evlərinin tikintisinə kapital qoyuluşu 1 milyard 920,1 milyon manat təşkil edib. Bu, ölkə üzrə ümumi kapital qoyuluşunun 13,3 faizi deməkdir. Ötən ilin eyni dövründə bu istiqamətə 735,4 milyon manat yönəldilmişdi.

Ölkədə mənzil tikintisinə yönəldilən vəsait artsa da, tikilən mənzillər sahə və say baxımından azalıb. Belə ki, 2023-cü ildə ölkədə 2483,1 min kvadratmetr mənzil sahəsi tikilib. Bunun 184,1 min kv.metri dövlət, 2299 kv.metri özəl mülkiyyətdə olub. Özəl mülkiyyətdə olan mənzillərin 1 milyon 435,7 min kv.metrini vətəndaşlar öz vəsaitləri ilə inşa ediblər. Ötən il ölkədə 22,7 min ədəd mənzil tikilib, 2022-ci ildə bu göstərici 25,3 min, 2019-cu ildə 87 min ədəd olub. 2022-ci ildə 2 816 min kv.metr, 2019-cu ildə 9 469 min kv.metr mənzil tikilib. Ötən il mənzil tikintisinə 1 milyard 316 milyon 969,8 min manat, 2022-ci ildə 922 milyon 121,4 min manat, 2019-cu ildə 1 milyard 326 milyon 320,7 min manat vəsait sərf edilib. Bu isə o deməkdir ki, 2019-cu ildə 1 kvmetr mənzil sahəsinin tikintisi 140,05 manata, 2022-ci ildə 327,5 manata, 2023-cü ildə 530,4 manata başa gəlib.

Maraqlıdır ki, tikilən mənzillərin orta sahəsi sürətlə azalıb. Söhbət özəl şirkətlər və dövlət tərəfindən tikilən mənzillərdən gedir. Onların orta sahəsi 2018-ci ildə 136,3 kvmetr olub, 2023-cü ildə 109,5 kv.metrə qədər azalıb. Vətəndaşların şəxsi vəsaiti hesabına tikilən mənzillərdə bu göstərici demək olar ki, dəyişməyərək 140,4 kv.metrə bərabər olub. 

Son 5 ildə mənzil tikintisinə yatırılan vəsait artsa da, tikilən mənzil sahəsində ciddi azalma qeydə alınıb. Məsələn, 2019-cu ildə Bakıda 7 milyon 964 min 129,6 kvmetr, 2023-cü ildə cəmi 1 milyon 431 min 664,9 kvmetr mənzil sahəsi tikilib. Naxçıvanda bu göstərici həmin müddətdə 395 min 253 kvmetrdən 239 min 854,9 kvmetrə, Abşeron-Xızı iqtisadi rayonunda 214 min 95,7 kvmetrdən 92 min 530,2 kvmetrə qədər azalıb. Artım yalnız Mərkəzi Aran və Quba-Xaçmaz iqtisadi rayonlarında qeydə alınıb. 

Beləliklə, statistik göstəricilərdən aydın olur ki, ölkədə mənzil tikintisi sürətlə azalır, amma ona yönəldilən vəsait çoxalır. Bu isə mənzil qiymətlərinin bahalaşmasından irəli gəlir.

Belə bahalaşma fonunda dövlət vəsaitləri hesabına ipoteka kreditləşməsinin də sürətli artımına ciddi ehtiyac var. Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına 2024-cü ilin yanvar-sentyabr aylarında 365,6 milyon manat ipoteka krediti verilib ki, onun da cəmi 66,5 milyon manatını güzəştli ipoteka kreditləri təşkil edir.

İlin əvvəlindən adi ipoteka kreditləri hesabına 3017, güzəştli ipoteka kreditləri hesabına isə 844 ailə mənzil əldə edə bilib.

2024-cü ilin ötən dövründə verilmiş ipoteka kreditlərinin orta məbləği 94 683 manat təşkil edib.

Ümumilikdə indiyədək fondun vəsaiti hesabına 3,2 milyard manat dəyərində ipoteka krediti verilib ki, bu da 51 710 ailənin mənzil alması deməkdir. Bu vəsaitlərin tərkibində güzəştli ipotekanın payı 931 milyon manatdan bir qədər çoxdur.

1 oktyabr 2024-cü il tarixinə fond tərəfindən 92,9 milyon manat məbləğində 1077 ipoteka krediti üzrə zəmanət verilib.

2024-cü il oktyabrın 1-nə olan məlumata görə, İpoteka Fondu tərəfindən indiyədək satmaq öhdəliyi ilə kirayə yolu ilə mənzil satışı mexanizmi vasitəsilə 5512 vətəndaş və ya ailə özünün mənzil şəraitini yaxşılaşdırıb ki, bunun da 1126-sı cari ilin yanvar-sentyabr aylarında bağlanmış müqavilələrin payına düşür.

Mərkəzi Bankın məlumatına görə, Azərbaycanda ümumi ipoteka kreditlərinin həcmi 2023-cü il ərzində 22 faiz artımla 3.63 milyard manata yüksəlib. Bu ilin yanvar-oktyabrında bankların ipoteka krediti portfelinin həcmi 15.4 faiz artaraq 4 milyard 174.6 milyon manata çatıb.

2024-cü ilin 10 ayında ipoteka kreditlərinin orta faizi 6.37 faiz (2023-cü ilin əvvəlindən davam edən trend), orta aylıq ödənişlər isə 454.2 manat təşkil edib. Orta aylıq ödənişlər ilin əvvəlində 432.9 manat idi.

Mərkəzi Bankın banklar arasındakı sorğusu göstərir ki, bu ilin III rübündə Azərbaycanda ipoteka kreditləri üzrə standartlarda sərtləşmə davam edib. Bankın məlumatına görə, sərtləşmə bankların daxili resursları hesabına verilən ipoteka kreditləri üzrə olub: “İpoteka Kredit və Zəmanət Fondu (İKZF) hesabına verilən ipoteka kredit standartlarında dəyişiklik müşahidə edilməyib. Banklar növbəti rübdə həm İKZF hesabına verilən kreditlər, həm də daxili ipoteka kreditləri üzrə kredit standartlarında dəyişiklik olmayacağını gözləyirlər”.

Sorğuya əsasən, III rübdə cəmi ipoteka kreditlərinə tələb azalıb. Respondentlərin cavablarına görə, tələbdəki azalmanın əsas drayveri daxili ipoteka kreditləri olub. Banklar tələbin azalmasına təsir göstərən faktor kimi faiz dərəcələrinin artımını göstərib. Bankların gözləntilərinə əsasən növbəti rübdə Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin regiondakı layihələri üzrə mənzillərin kütləvi satışı fonunda ipoteka kreditlərinə tələb artacaq.

Bankların sorğuda qeyd etdiyi cavablara görə, ipoteka kreditləri üzrə kredit standartlarına bankların kapital və likvidlik mövqeyi sərtləşdirici təsir göstərən faktorlar olub. Əvvəlki rüblə müqayisədə bankların likvidlik mövqeyi kredit standartlarına daha çox təsir edib.

Ramil Osmanlı

Əmlak Ekspert Mərkəzinin direktoru, daşınmaz əmlak sahəsi üzrə ekspert Ramil Osmanlının “Yeni Müsavat”a dediyinə görə, mənzil bazarında son 3 ildə qiymətlərin davamlı artımı müşahidə olunur: “Bu artım bu il də davam edir. Düzdür, 2022-2023-cü illərdə artım daha dinamik olub. Bu il isə elə ay olub ki, qiymətlər aylıq ifadədə dəyişməyib. İlin yekununda qiymət artımının ikirəqəmli olacağını gözləmirik, olsa belə, 10 faizdən yuxarı olmayacaq. Ötən 3 rüb ərzində ilin əvvəli ilə müqayisədə təxminən 7,2 faiz artım qeydə alınıb. Bu da demək olar ki, bütünlüklə ilkin mənzil bazarının hesabınadır, təkrar bazarda dəyişiklik olmayıb”.

Ekspert bildirir ki, ipoteka faizlərinin yüksəlməsinin ümumi mənzil bazarındakı qiymətlərə təsiri yox dərəcəsindədir: “Ümumi bazarın həcmində ipoteka kreditləşməsinin payı çox aşağıdır deyə, faizlərin dəyişməsinin bazardakı qiymətlərə əhəmiyyətli təsirindən danışmaq mümkün deyil. Doğrudur, ipoteka kreditlərinə tələbin artımı müəyyən dövrlərdə qiymətə az da olsa təsir edir, amma bu, uzunmüddətli olmayıb, tez aradan qalxır. Hesab edirəm ki, bu il daşınmaz əmlak bazarındakı qiymət dəyişmələri əvvəlki iki ildən fərqli olaraq iqtisadi dinamikaya adekvat olacaq. Yəni inflyasiya, iqtisadi artım və digər göstəricilərə uyğun artım olacaq. Əgər əvvəlki illərdə inflyasiya 8-9 faiz olurdusa, mənzil bazarında qiymət artımı 20 faizə qədər yüksəlirdi ki, bu da müxtəlif fikirlər formalaşdırırdı. Fikrimcə, nə qədər ki, ilkin mənzil bazarında fəaliyyət göstərən investorların böyük hissəsi dövriyyə aktivləri ilə deyil, kənar resurslar hesabına işləyəcək, qiymət artımı azalmayacaq”. 

Onu da qeyd edək ki, xüsusilə ilkin mənzil bazarındakı qiymət artımının səbəbləri sırasında mənzil tikintisi sahəsində olan korrupsiya, getdikcə artan inhisarlaşma da mühüm paya malikdir.

Dünya SAKİT,
“Yeni Müsavat”